I canoni d’affitto non riscossi vanno comunque dichiarati e tassati. Ma se per le locazioni abitative, come da accertamento di convalida di sfratto, le imposte versate sono recuperabili mediante un apposito credito, non si può dire lo stesso per le locazioni commerciali. In tal caso i canoni dichiarati e non percepiti non saranno recuperabili così facendo.
L’art. 26 del decreto del Presidente della Repubblica n. 917/86 sancisce che, a prescindere dalla percezione, i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che detengono gli immobili a titolo di proprietà, usufrutto, enfiteusi o altro diritto reale; salvo quanto disposto dall’art. 33, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.
Canoni d’affitto abitativi
I redditi conseguenti ai contratti di locazioni di immobili ad uso abitativo, qualora non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia dimostrata dall’ingiunzione di pagamento o dall’intimazione di sfratto per morosità.
Pertanto, l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto sono sufficienti, senza che il procedimento di convalida dello sfratto sia concluso. Ad ogni modo, per le tasse versate sui canoni scaduti e non riscossi è riconosciuto un credito di uguale corrispettivo.
Per quantificare il credito spettante, come da istruzioni di compilazione del 730/2020, è necessario determinare l’ammontare versato in eccedenza negli anni. Periodi nei quali non era intervenuta nessuna convalida di sfratto. Difatti, il credito è pari alle imposte pagate, contemplando pure i fitti non percepiti.
Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione bisogna tener conto della rendita catastale degli immobili e di eventuali rettifiche ed accertamenti eseguiti dagli uffici. Ai fini del calcolo non va, invece, conteggiato quanto riconosciuto ai fini del contributo al servizio sanitario nazionale. Per ciò che concerne i periodi utili cui fare riferimento per il ricalcolo dei tributi e del credito relativo, vige il termine di prescrizione ordinaria di dieci anni.
Laddove i canoni di locazione per i quali è stata chiesta la convalida di sfratto vengano percepiti successivamente, ciò comporta l’obbligo di dichiarazione tra i redditi soggetti a tassazione separata, fatta eccezione per il regime ordinario.
Locazioni commerciali
Se si fa riferimento alle locazioni commerciali il discorso cambia e notevolmente. Come da circolare n. 11/e 2014 dell’Agenzia delle Entrate, il canone pattuito opera finché il contratto di locazione risulta in vita.
Il reddito è determinato sulla base della rendita catastale solo a seguito della cessazione della locazione, per scadenza del termine oppure per il manifestarsi di una delle cause risolutive del contratto. Le imposte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate, a differenza delle locazioni abitative.
