Al fine di stabilire se un’abitazione sia o meno di lusso e, in quanto tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della cosiddetta agevolazione prima casa, la superficie utile va determinata prendendo in considerazione la “utilizzabilità degli ambienti”, indipendentemente dalla esclusiva superficie abitabile. Secondo quanto sancisce la Corte di Cassazione nella sentenza n. 20701/2020, nel calcolo di superficie “utile” rientra quella dell’unità immobiliare compresi:
- pilastri;
- murature;
- tramezzi;
- vani porte e finestre.
Sono, invece, unicamente esclusi:
- balconi;
- cantine;
- posto auto;
- scale;
- soffitte;
- terrazze.
Spetta al contribuente l’onere di dimostrare, mediante apposita documentazione tecnica, che i vani in questione non sono usufruibili a scopo abitativo.
Agevolazione prima casa: il contenzioso legale
Il contenzioso legale è arrivato fino all’ultimo grado di giudizio, dopo che un contribuente ha presentato ricorso avverso l’avviso di liquidazione dell’imposta di successione. Con l’atto de qua l’Agenzia delle Entrate recuperava le imposte ipocatastali a tassazione per un villino, le cui caratteristiche di lusso hanno portato al disconoscimento dell’agevolazione prima casa di cui la ricorrente aveva in precedenza goduto.
La CTR accoglieva l’appello dell’Amministrazione finanziaria. Secondo l’organo giudicante, in assenza di una differente destinazione d’uso risultante dalla piantina catastale, nel complessivo computo della superficie utile andava pure conteggiato il locale seminterrato con superamento dei 240 metri quadrati.
Ribaltato il verdetto
La questione è quindi passata alla Suprema Corte. Gli ermellini hanno accolto la tesi della ricorrente, affermando che, in tema di imposte di registro, ipotecaria o catastale, per stabilire se un’abitazione sia di lusso, e, pertanto, esclusa dall’agevolazione prima casa, la superficie rilevante vada calcolata in base all’estensione globale residua, una volta detratta la parte di scale, balconi, terrazze, soffitte, posto macchina e cantine.
Nel precedente calcolo, si è commesso l’errore di determinare l’immobile come di “lusso”, sul presupposto che dalla piantina catastale non risultava alcuna destinazione d’uso del locale seminterrato, omettendo di valutare le stime della perizia da cui emergeva che una parte era adibita a “cantina” e l’altra a “locale tecnico”.
