Il mercato della finanza non è in buona salute. Lo sappiamo e su questo crediamo le chiacchiere stiano a zero. I rendimenti dei BTp sono sempre più ridotti, perciò qualcuno inizia a interrogarsi se convenga comunque investire nei titoli di Stato italiani oppure se valga la pena cercare soluzioni alternative, come optare a favore del mercato immobiliare. Attraverso un report sulla città di Milano, World Capital si è prefissato di rispondere all’ardua domanda, mediante un report realizzato in collaborazione con Nonisma.
Un documento corposo, di cui vi forniremo una versione sintetica. Anzitutto, lo studio ha messo a confronto per i titoli di stato i rendimenti dei BTp (Buoni del Tesoro poliennali) a 3 e 5 anni, del CTz (Certificato del Tesoro zero-coupon) a 2 anni e dei BoT (Buoni ordinari del Tesoro) a 6 e 12 mesi. Con riferimento, invece, al mercato immobiliare ha analizzato le superfici commerciali ubicate nelle High Streets (vie principali) e nelle Secondary Streets (vie secondarie) di Milano. Inoltre, ha effettuato una distinzione tra le varie tipologie commerciali.
Titoli di Stato
Nel primo semestre del 2020, la situazione dei titoli di stato era la seguente:
- BTp 3 anni: 0,46%;
- BTp 5 anni: 0,91%
- CTz 2 anni: 0,10%
- BoT 6 mesi: -0,22%
- BoT 12 mesi: 0,01%
Dunque, in nessuno caso tali scadenze hanno esitato un rendimento pari almeno all’1 per cento. Anzi, grazie al forte sostegno garantito dalla Banca Centrale Europea (BCE), i rendimenti sovrani italiani sono scesi ulteriormente e il titolo quinquennale registra addirittura segno negativo. Nel periodo da gennaio a giugno 2020 il rendimento medio ponderato dei titoli di stato è, infine, risultato dell’1,40%.
Milano in positivo
Completata la panoramica, accingiamoci ad analizzare il mercato immobiliare di Milano. Lungo le vie principali i rendimenti medi hanno raggiunto il 3,30 per cento, in crescita dal 2,75 per cento di un anno fa. Ma sono prevalentemente le Secondary Streets a offrire maggiori soddisfazioni ai proprietari, grazie a un rendimento medio del 5,70 per cento, contro il 4,75% del 2019 e ai massimi da sei anni.
Il rapporto di World Capital opera successivamente la distinzione tra le varie tipologie commerciali delle superfici indagate, limitatamente però alle vie secondarie. Difatti, prende atto che nelle High Streets si hanno sostanzialmente superfici omogenee tra di loro e perlopiù legate alla ristorazione e alla moda. Come si è evidenziato, ancora una volta i rendimenti nelle vie principali risultano più bassi. A incidere il fatto che gli immobili sono qui parecchio ricercati e comprarli costa decisamente di più.
Milano: il rendimento delle aree
In merito alle vie secondarie, il rendimento delle aree prese in considerazione è il seguente. Tra parentesi i rendimenti del 2019:
- Centrale: 5,3% (5,1%);
- Garibaldi: 5,2% (5,0%);
- Isola: 5,6% (5,4%);
- Loreto: 5,8% (5,6%);
- Navigli: 5,8% (5,6%);
- Porta Romana: 5,6% (5,4%);
- Sempione: 5,9% (5,7%).
Per i proprietari di immobili adibiti ad uso commerciale, l’area più remunerativa del capoluogo lombardo resta Sempione. La meno “generosa” continua ad essere la zona Garibaldi, che, ad ogni modo, proporrebbe mediamente circa 7 volte tanto il rendimento attualmente esitato dal BTp decennale.
Distinzione per tipologia commerciale
Dopodiché, nel suo lavoro, realizzato in collaborazione con Nomisma, World Capital permette di fare un approfondimento sulla base della tipologia commerciale delle superfici in ognuna delle predette aree. Vi proponiamo esclusivamente i migliori risultati trovati (per ottenere il report con la disamina completa vi invitiamo a cliccare qui):
- Centrale: Sportelli bancari 6,83%
- Garibaldi: Sportelli bancari 6,70%
- Isola: Sportelli bancari, ristorazione 6,70%
- Loreto: Fashion 6,99%
- Navigli: Fashion 6,99%
- Porta Romana: Sportelli bancari 6,81%
- Sempione: Fashion 6,93%
In conclusione, gli immobili più redditizi riguardanti il fashion sono ubicati a Sempione, sui Navigli e a Loreto, mentre riguardo alle filiali bancarie conviene guardare in Stazione Centrale. Detto in altre parole, il migliore investimento oggi nella città meneghina sarebbe comprare un immobile adibito a superficie per il retail della moda al Sempione, ai Navigli e a Loreto; oppure per darlo in locazione a una banca alla Stazione Centrale.
E la ristorazione? Il settore, rappresentato dalla prevalenza degli immobili presso le vie principali, World Capital ne sottolinea la volatilità in questo particolare frangente storico. Tra le attività più colpite dall’emergenza sanitaria, date le misure restrittive disposte dal Governo per limitare i contagi del Coronavirus. Ricordiamo che Milano, come l’intera Regione Lombardia, è considerata zona rossa (qui vi abbiamo spiegato in che modo sottoporsi al tampone gratis).
