Ipoteca sulla casa: quali soluzioni ti restano se non puoi adempiere

In un passato più o meno lontano hai chiesto alla tua banca di fiducia un mutuo per acquistare casa. Allora percepivi un buon reddito, perciò non avevi faticato a strappare il “sì”. Tuttavia, l’istituto di credito ha preteso la garanzia dell’ipoteca sulla casa che avresti comprato. Ovviamente, ti sentivi protetto e salvaguardato dal lavoro, eri sotto contratto a tempo indeterminato. Nessuna nube pareva addensarsi all’orizzonte e così hai accettato di inserire la clausola nel contratto. Ti sei adeguato perché si trattava di un requisito fondamentale per ottenere il finanziamento.

In quel momento non ti sei nemmeno preso la briga di comprendere meglio cosa ciò ti avrebbe comportato. L’importante era ottenere il denaro necessario per concludere l’acquisto. Insomma, non ti interessava tanto il come, quanto il cosa, non ti premeva discutere troppo della condizione apposta nel documento, semmai ci tenevi a concludere l’acquisto senza troppe attese né rinunce. Ti eri già visto dentro quella casa e l’idea ti allettava talmente da non prendere in considerazione le eventualità negative, in quanto la vita ti dava messaggi positivi e bisognava solo saperli raccogliere.

Poi il vento è cambiato e da lì hai smesso di sentirti invincibile. Le fragilità sono emerse fuori, tutte insieme, perché l’azienda presso cui prestavi servizio ha incontrato la crisi. I danni economici rimediati hanno spinto gli alti esponenti della compagnia a chiudere i battenti o comunque a tagliare drasticamente il personale e ci hai lasciato le penne. Magari da un giorno con l’altro hai ricevuto “la” lettera, quella più temuta: la lettera di licenziamento. I tuoi responsabili si sono detti dispiaciuti e rammaricati di farti fuori. Purtroppo, circostanze esterne hanno obbligato ad applicare misure estreme e in queste misure estreme hanno deciso di tagliare pure la tua di testa. Poi ti hanno riservato il più dei classici “in” bocca al lupo ed accomodato alla porta. 

Senti la terra mancarti sotto i piedi. Non ti saresti di certo mai immaginato di perdere l’occupazione. Sai di aver dato il cento per cento, il mille per mille all’impresa e sapere che ti liquidano senza poi neanche troppi complimenti ti fa male al cuore. Ma soprattutto ti fa sorgere un’assillante domanda: in che modo saprai provvedere ai bisogni della tua famiglia? Finora non avevi preventivato una situazione simile. Certo, da qualche mese a questa parte giravano voci sul fatto che l’azienda stesse riscontrando parecchi problemi. Ma in cuor tuo sentivi che era solamente una fase passeggera, data da una congiuntura esterna poco favorevole. Tempo poco e tutto sarebbe tornato come prima. Peccato che non sia andata affatto così. 

Da adesso in poi senti l’intera responsabilità del mondo gravare sulle tue spalle. Devi assolutamente provvedere ai bisogni della tua famiglia, tuttavia il mondo del lavoro non è in cerca di nuovo personale o, perlomeno, non con la tua qualifica. Ormai ottimismo e garanzie hanno lasciato posto ad ansie e preoccupazioni giornaliere. E ti affiora in mente un pensiero: “Vuoi che nel mutuo per la casa abbia accettato di metterci l’ipoteca?”.

Nemmeno te lo ricordi più, in quanto eri ben altra persona, gli impegni sottoscritti li approcciavi con ben altro spirito e prendevi le decisioni d’impulso, senza poi riflettere granché. Vai a rovistare tra le carte e hai la conferma dei tuoi “sospetti”: l’ipoteca c’è e quindi, se non saprai far fronte alle rate del mutuo, hai il timore che possa costituire una sventura. Andiamo dunque allora a vedere cosa succede in caso di ipoteca sulla casa per debito. 

Cos’è l’ipoteca

Il termine ipoteca è entrato nel linguaggio comune e probabilmente sei già perfettamente al corrente del significato. Per rinfrescarti un po’ la memoria andiamo comunque a ripassarlo. Per ipoteca si intende un diritto reale di garanzia. Esattamente che vuol dire? Te lo spieghiamo subito:

• è un diritto reale. La parola in oggetto deriva dal vocabolo latino “res” che, tradotto nella nostra lingua corrente, significa “cosa”. Sono detti reali i diritti che non sono legati alle persone, bensì a beni specifici. Ad esempio, la proprietà su una casa costituisce un diritto reale che spetta al proprietario. Se quest’ultimo cede l’immobile, la proprietà si trasferirà insieme ad esso, in capo al nuovo proprietario. È quanto accade pure con l’ipoteca. Se il proprietario di un bene ipotecato lo vende, il bene sarà trasferito all’acquirente insieme all’ipoteca su di esso;
• è un diritto di garanzia. L’ipoteca è necessaria ad assicurare un debito verso un altro soggetto, sia che si tratti di una persona fisica o giuridica. Qualora il debitore eviti di saldare la propria posizione, l’ipoteca dà modo al creditore di far vendere il bene sul quale essa grava e di soddisfarsi sul ricavato, con preferenza rispetto ad altri creditori. 

La costituzione di un’ipoteca su una casa è detta “iscrizione” oppure “accensione”. Pertanto, nel momento in cui senti che una banca ha iscritto oppure acceso un’ipoteca su un immobile, cioè equivale a dire che la banca ha costituito tale garanzia sul bene in oggetto. Il creditore che ne beneficia è chiamato ipotecario.

Qual è il vantaggio dell’ipoteca per il creditore

A cosa serve esattamente l’ipoteca? Non c’è manco bisogno di sottolinearlo: se per accedervi bisogna presentare apposita domanda a una banca, essa non comporta esclusivamente degli oneri (su cui ci soffermeremo più avanti), ma anche degli onori. Lo scopo di tale garanzia consiste nell’assicurare al creditore il soddisfacimento del suo credito. In compenso, se il debitore smette di saldare la sua posizione a più persone diverse, l’istituto di credito ha una posizione avvantaggiata rispetto a ogni altro. Esso ha infatti la facoltà di rivolgersi direttamente al tribunale competente per far vendere l’immobile del debitore gravato da ipoteca e, una volta proceduto con la vendita, attingere per primo sulla somma ricavata. Gli altri creditori avranno la possibilità di vedere soddisfatte le rispettive ragioni esclusivamente se rimarrà denaro a sufficienza. 

Ti sottoponiamo un esempio affinché la spiegazione ti risulti di più facile comprensione. 

Marco deve 100 mila euro a Paolo, 50 mila ad Antonio e 30 mila a Giuseppe. Il credito di Paolo è garantito da un’ipoteca sulla casa di Marco. Poiché Marco non salda i suoi debiti, i creditori promuovono il pignoramento e, dunque, la vendita dell’immobile. Il ricavato è di 160 mila euro. A questo punto, Paolo, che è garantito dall’ipoteca sull’immobile, ha diritto a percepire l’intera somma corrispondente al suo credito, vale a dire 100 mila euro. Restano 60 mila euro, insufficienti a soddisfare completamente gli altri due creditori; questi ultimi dovranno, di conseguenza, accontentarsi di un importo inferiore, da calcolare in proporzione al credito di ciascuno. 

Ipoteca: in quali occasioni è possibile iscriverla

Il quadro normativo italiano prevede tre differenti forme di ipoteca:

• ipoteca volontaria. È quella che si viene a formare su un immobile, successivamente ad un accordo tra il proprietario di quest’ultimo e un suo creditore. Un tipico caso è quello della banca che, quando presta una somma di denaro, impone al cliente di accendere un’ipoteca sul bene. Un esempio: Giordano intende ristrutturare il suo appartamento e ha bisogno di denaro per farlo. Dunque, si rivolge a un istituto di credito per chiedere un mutuo corrispondente al necessario importo. La banca, per avere la certezza che il debito di Giordano sarà ripagato, dispone l’accensione di un’ipoteca sull’immobile da ristrutturare;
• ipoteca giudiziale. In tal caso, un creditore, che non è stato pagato da un suo debitore, decide di adire le vie legali, poiché quest’ultimo è tenuto a corrispondergli la somma dovuta. Se il creditore è in possesso di documento che accerta la sua posizione con tanto di corrispettivo, egli ha la facoltà di chiedere al giudice un decreto ingiuntivo, un provvedimento che si ottiene entro tempistiche abbastanza celeri; in caso contrario, gli tocca presentare causa al debitore al fine di pervenire a una sentenza di condanna. Una volta giunti in possesso del provvedimento – sentenza o decreto ingiuntivo – il creditore può fare iscrivere ipoteca su uno o più immobili del debitore;
• ipoteca legale. È unicamente prevista in determinate circostanze, definite con precisione dal legislatore. Ad esempio, il venditore di un immobile, che non viene immediatamente pagato dall’acquirente, ha diritto a fare iscrivere un’ipoteca sull’immobile venduto, a tutela del suo credito. 

Come si iscrive l’ipoteca

Per accendere l’ipoteca bisogna avanzare apposita richiesta alla Conservatoria dei registri immobiliari. Si tratta di un ufficio catastale presso cui ciascun bene immobile (terreni e case) è registrato con i proprietari annessi. Inoltre, presso la Conservatoria è trascritto ogni passaggio di proprietà degli immobili. Il creditore che vuole iscrivere l’ipoteca ha, quindi, la responsabilità di verificare di quali siano le proprietà del suo debitore; se quest’ultimo detiene vari immobili, egli può pure valutare se ipotecarne più di uno, laddove il suo credito sia elevato.

Portiamo alla tua attenzione un ulteriore esempio. Francesco ha nei confronti di Roberto un credito di 200 mila euro. Roberto è proprietario di parecchie case il cui valore però, se preso singolarmente, risulta inferiore. Di conseguenza, Francesco iscriverà ipoteca su più immobili di Roberto, in maniera tale da coprire il suo intero credito. 

In sede di iscrizione dell’ipoteca è opportuno misurare, oltre al valore del credito, le spese che si andrebbero a sostenere, laddove si dovesse giungere al pignoramento del bene. L’ipoteca ha una durata pari a 20 anni, trascorsi i quali si estingue. Se (come, del resto, è presumibile) il creditore mira a evitare questo effetto, prima della scadenza deve chiedere alla Conservatoria dei registri immobiliari il suo rinnovo. 

Più ipoteche su un immobile: è concesso?

Ipotecare un immobile sul quale grava già tale forma di garanzia è ammesso. In tale circostanza, l’ipoteca iscritta per prima sarà denominata di 1° grado, quella successiva di 2° grado e così via. 

Se l’immobile ipotecato viene pignorato e venduto, rispetto ad altri eventuali creditori quelli ipotecari saranno sempre con preferenza pagati, iniziando dal primo grado e andando via via avanti con i gradi che seguono. 

Un immobile ipotecato è vendibile?

Lo abbiamo già chiarito nei paragrafi iniziali che l’ipoteca è un diritto reale, che segue il bene sul quale è accesa. Se l’immobile viene venduto, l’acquirente lo riceve allora gravato da ipoteca. Il rischio è pertanto che, se il venditore non onora il debito maturato nei confronti del creditore ipotecario, quest’ultimo faccia mettere il bene in vendita, per conseguire il pagamento di ciò che gli spetta. 

Pertanto capirai bene come non alletti nessuno l’idea di comprare una casa correndo il rischio di vedersela sottrarre per un debito non da lui contratto. Fortunatamente c’è una via d’uscita: con parte del prezzo di vendita si può pagare il creditore, per poi procedere alla estinzione dell’ipoteca. Di conseguenza, il bene ritornerebbe libero e l’acquirente non si assumerebbe più alcuna sorta di rischio. 

Quando si può cancellare l’ipoteca

La risposta alla domanda è piuttosto intuitiva. Comunque, la cancellazione dell’ipoteca avviene nel momento in cui si è saldato il debito e, perciò, non ha più ragione di esistere questa garanzia. A tal proposito, è opportuno effettuare una distinzione secondo la natura dell’ipoteca, infatti: 

• se si tratta di ipoteca volontaria, iscritta a garanzia di un mutuo o di un’altra forma di finanziamento, con il versamento del debitore dell’ultima rata, la cancellazione avviene in modalità automatica, senza che la parte debitrice abbia l’onere di sobbarcarsi alcuna spesa. Ciò è previsto dalla legge “Bersani bis”, che ha sensibilmente agevolato l’iter;
• in qualsiasi altro scenario (legale, giudiziale, volontaria a tutela del credito di un soggetto privato) compete al creditore la responsabilità di richiedere, mediante un avvocato oppure un notaio, la cancellazione alla Conservatoria dei registri immobiliari. Ciononostante i relativi costi restano a carico del debitore. 

Per il debitore che ha saldato la sua posizione è buona prassi accertare che il creditore abbia effettivamente provveduto alla cancellazione. Difatti, se il creditore non lo ha fatto, sull’immobile grava ancora l’ipoteca. In siffatta circostanza, occorre presentare, pure tramite un avvocato, domanda al creditore di effettuare tale doveroso adempimento, indicandogli un termine di tempo esatto entro cui procedere. Altrimenti, se la richiesta resta inascoltata e il creditore non adempie, c’è la possibilità di rivolgersi direttamente al giudice ed ottenere un provvedimento che stabilisca la estinzione. 

Quali soluzioni ci sono se il debito non lo si può saldare

Ovviamente, in caso di ipoteca sulla casa per debito, se quest’ultimo viene pagato non si riscontra nessun tipo di disagio. D’altra parte se il debitore non ha i mezzi per adempiere, è alto il rischio che il creditore tenti di pignorare l’immobile. Eppure, ci sono delle possibili soluzioni per scongiurare la minaccia: 

• raggiungere un accordo con il creditore. Avanzare istanza di pignoramento di una casa comporta delle spese, nell’ordine di diverse migliaia di euro, che alla parte creditrice tocca anticipare, in attesa di recuperarli non appena l’immobile sarà venduto. Ecco perché potrebbe rivelarsi conveniente per il creditore accettare dalla controparte un’offerta “a saldo e stralcio”, accontentandosi ovvero di un corrispettivo minore rispetto all’ammontare del credito effettivo. Oppure, potrebbe essere definito un pagamento a rate;
• ricorrere alla procedura di esdebitamento prevista dal legislatore. Nel momento in cui la pressione dei debiti assume una portata semplicemente impossibile da sostenere, il debitore ha modo di appellarsi a un giudice, chiedendo una riduzione dei medesimi. In base alle condizioni economiche della parte debitrice, al denaro che le è ragionevolmente necessaria per la sua sussistenza e alla sua meritevolezza, il giudice riduce il corrispettivo del debito, stabilendo un piano sostenibile di pagamento;
• se il debito grava unicamente su un immobile – lo ribadiamo – è possibile venderlo e, contestualmente, procedere con il ricavato al pagamento del creditore, dando pertanto modo di estinguere l’ipoteca accesa. Se il debito non era di elevata entità è poi lecito pensare di comprare un altro immobile più piccolo e meno pretenzioso. 

Conclusioni

L’ipoteca è un diritto reale che, se imposto dalla controparte per ottenere un finanziamento, è bene valutare a fondo. In altre parole, serve prendere in esame sia i pro che i contro. Firmare il contratto senza prima aver valutato accuratamente la situazione può causare pesanti implicazioni e rendere una situazione economica già non facile ancor più delicata.

Ci sono delle soluzioni a cui ricorrere nelle circostanze più estreme, ma, in quanto tali, ha senso provvedervi esclusivamente se non ci sono altre vie di fuga. La domanda da porsi fin da subito è se la nostra situazione lavorativa e patrimoniale ci copra a sufficienza, se ci dia sufficienti garanzie per saldare il debito. Voler fare il passo più lungo della gamba è sempre la mossa più sbagliata e, anziché lasciarsi prendere troppo dall’entusiasmo, conviene fermarsi e riflettere se valga o meno la pena di accendere l’ipoteca su una casa.